Comment devez-vous traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son emprunt ?
Les revenus d’un bien propre affectés au remboursement de l’emprunt ayant financé son acquisition ne sont pas des fruits « consommés ». Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation juge que cet emploi ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Pourquoi les loyers d’un immeuble propre ont-ils donné lieu à récompense ?
Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés ont entouré la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux.
Le litige concernait notamment un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage. Pendant l’union, les loyers de cet immeuble avaient financé les mensualités du crédit.
La cour d’appel a retenu que ces revenus étaient communs dès leur perception. Leur affectation au remboursement du prêt souscrit pour acquérir le bien propre ayant appauvri la communauté, elle a fixé la récompense à 81 065,99 euros.
L’époux a formé un pourvoi, faisant valoir que les loyers avaient été « consommés » par le paiement des échéances et ne pouvaient donc justifier aucune récompense.
Comment la Cour de cassation qualifie-t-elle l’emploi des revenus propres ?
La Cour de cassation écarte ce moyen. Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut néanmoins les fruits consommés sans fraude.
La question portait ainsi sur la qualification des loyers employés au remboursement du prêt.
La Cour précise que « ne sont pas consommés », au sens de l’article 1403, « les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ». Le paiement de l’emprunt d’acquisition ne fait donc pas disparaître ces sommes du périmètre communautaire.
Ces revenus étant affectés à la communauté, leur emploi au financement du bien propre avantage le patrimoine personnel de l’époux. En vertu de l’article 1437 du Code civil, une récompense est due à la communauté.
Quand le praticien doit-il rechercher l’affectation des loyers ?
La solution intéresse directement la liquidation du régime matrimonial. L’origine propre de l’immeuble ne suffit pas à exclure une récompense : l’emploi des fruits perçus pendant le mariage doit également être établi.
Lorsque les loyers remboursent le prêt ayant permis l’acquisition du bien propre, l’époux propriétaire ne peut invoquer leur simple consommation. Ces revenus communautaires ont contribué au financement de son patrimoine personnel.
La Cour de cassation rejette donc le pourvoi et confirme la récompense. Les praticiens doivent retracer précisément l’origine, mais surtout l’affectation, des revenus des biens propres durant la communauté.
Historique
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